Отличие от других кредитных продуктов
Кредит на приобретение недвижимости (или ипотечный кредит) имеет наиболее низкую процентную ставку по сравнению с другими видами кредитов. Причина такой щедрости банка банальна: кредит выдаётся под залог приобретаемой недвижимости. То есть, у банка есть гарантия, что в случае невыплаты клиентом кредита, банк может продать заложенную ему недвижимость и покрыть свои издержки.
Поскольку ипотечный кредит обеспечен залогом, который не обесценится с течением времени, срок кредитования по ипотеке может достигать пятидесяти лет. Важно помнить, что увеличение срока кредитования уменьшает ежемесячный платеж, но ведет к увеличению общей переплаты по кредиту. Поэтому важно подобрать оптимальный срок кредитования, при котором ежемесячный платеж ещё не становится неподъёмным.
Рассчитывая, стоимость ипотечного кредита, важно также учесть все дополнительные платежи, которыми сопровождается оформление сделки ипотечного кредитования. В первую очередь — это оплата услуг по регистрации договора залога недвижимости в регистрационной палате. На 2017 год эти услуги обойдутся заёмщику в сумму около 10000 рублей.
Ещё одна статья расходов, сопровождающая ипотечный кредит — страхование. Причём страхованию подлежит не только само заложенное имущество, но также жизнь и трудоспособность заёмщика. Надо отметить, что процент страховых взносов будет со временем расти. Это связано с возрастом заёмщика: чем старше человек становится, тем дороже обходится ему страхование жизни и трудоспособности.
При сравнении ипотечных программ разных банков, важно также учесть есть ли у них:
- Дополнительные комиссии, которые удорожают кредит.
- Возможность безналичного расчёта с продавцом. Это избавит от необходимости обналичивать крупную сумму и арендовать ячейку в банке для её хранения.
Можно ли снизить ставку по ипотеке?
Изучая рынок ипотечного кредитования, зачастую можно увидеть, что банки указывают не точную процентную ставку, а некий диапазон в 2-3%. Сразу возникают некоторые вопросы. От чего зависит эта процентная ставка? Можно ли её снизить? И если можно, то как?
Процентная ставка по кредиту может зависеть от множества разных факторов. Но среди них можно выделить три основных фактора, которые в определенной степени можно регулировать:
- Первоначальный взнос.
- Покупатель.
- Продавец.
Итак, процентная ставка зависит от первоначального взноса при покупке недвижимости. Чем больше первоначальный взнос (в процентах от общей стоимости недвижимости), тем ниже будет процентная ставка. Следовательно, первый способ уменьшить процент по кредиту – увеличить первоначальный взнос.
Личность покупателя (заёмщика) тоже влияет на процент по кредиту. Во-первых, необходимо подтвердить свои доходы (справка 2-НДФЛ, загранпаспорт с визами и так далее). Чем больше справок заёмщик предоставит, тем более надежным сочтёт его банк и тем ниже будет процент по кредиту. Если же заёмщик не может подтвердить свои доходы, то кредитор может заключить с ним, так называемую, ломбардную сделку, которая предполагает выдачу займа под залог имущества без проверки платежеспособности заёмщика. Процентная ставка при такой сделке будет существенно выше, чем при обычном ипотечном кредитовании.
Ещё один способ для заёмщика сэкономить – попытаться принять участие в государственной программе по обеспечению граждан доступным жильём. Реализует эту программу агентство ипотечного жилищного кредитования. Но для участия в социальной программе необходимо, чтобы и заёмщик, и жильё – оба соответствовали требованиям этой социальной программы (и это соответствие придётся документально подтвердить). Перечень требований можно узнать, обратившись в АИЖК. Таким способом можно сэкономить 3-4% годовых, но ради этого придётся побегать по инстанциям.
Продавец недвижимости тоже может помочь сэкономить. Многие застройщики заинтересованы в продаже недвижимости на этапе начала стройки. Поэтому они могут компенсировать банку часть процентной ставки. Но, во-первых, не все застройщики это предоставляют. Во-вторых, даже если застройщик и компенсирует часть процентной ставки, то только до ввода дома в эксплуатацию, после заёмщик будет платить по полной ставке банка.
Рефинансирование, как способ сэкономить
Если ситуация на рынке складывается благоприятная и ставки по кредитам стабильно снижаются, то можно обратиться за рефинансированием кредита. То есть, новый кредит по новой процентной ставке и за счёт него погасить ранее взятый кредит. В результате сумма ежемесячных платежей уменьшится. Но в случае с ипотечным кредитом есть нюансы.
Во-первых, снова придется оформлять имущество в залог и платить за оформление. Во-вторых, участники социальных программ должны будут снова собрать весь пакет документов для участия в этой социальной программе. Поэтому рефинансировать ипотеку имеет смысл, только если ставки снизились больше, чем на 3%.